9.2.11

VENTA CON PACTO DE RETRO: Art. 1659-1673 del C. Civ.


Autor: Msc. José de Paula, profesor de Derecho de las Obligaciones y de Derecho de los Principales Contratos del Decanato del Decanato de Derecho de la Universidad Apec.

Entre las modalidades de venta está la venta con pacto de retroventa o simplemente venta con pacto de retro. Según el Art.1659 del Código Civil en este tipo de venta el vendedor se reserva el derecho de readquirir la cosa vendida. Textualmente señala el Art.1659 del CC: la facultad de retracto o retroventa, es un pacto por el cual se reserva el vendedor el derecho de volver a tomar la cosa vendida, mediante la restitución del precio principal y el reembolso de que se habla en el artículo 1673. De conformidad con este artículo (1673), si el vendedor decide ejercer el derecho de retracto, está obligado a restituir al comprador:
• El precio recibido en la venta
• Los gastos y costas legales de la venta (comisiones, honorarios, impuestos, etc.)
• Las impensas útiles e impensas necesarias (las mejoras hechas en la cosa). El vendedor que decide ejercer el retracto no estará obligado a pagar, las impensas o mejoras si demuestra que ellas son fraudulentas, introducidas con el fin de imposibilitar el derecho del vendedor, todo en virtud del principio que reza: fraus omnia corrupti (el fraude todo lo corrompe).
En caso de muerte del vendedor, el retracto lo ejercen sus herederos, pero, tratándose como se trata de una obligación indivisible, los herederos antes de ejercer la acción, deben estar todos de acuerdo.
El plazo convenido por las partes para el ejercicio del derecho retroventa por parte del vendedor, nunca podrá ser mayor de cinco años, según lo que dispone al respecto el Art. 1660. Se trata de un término riguroso que no puede ser variado por los contratantes. Si éstos estipularan un término mayor de cinco años para el ejercicio del derecho de retracto, en virtud de la ley (Art.1660-1° del Código Civil), ese plazo queda reducido a sólo cinco años.
La existencia de este tipo de venta se justifica porque se quiere dar oportunidad a los propietarios que necesitan fondos, y que si tomaran un préstamo no obtendrían la cantidad requerida, pues como se sabe, las instituciones crediticias nunca entregan el valor de la garantía sino un porcentaje de éste.
La venta con pacto de retro, en la práctica profesional puede asumir la forma de una hipoteca simulada de venta. Esto ocurre cada vez que el prestamista desea evitarse los inconvenientes resultantes de un embargo en caso del no pago del crédito tomado por el deudor. Por tal motivo se redacta un acto de venta con pacto de retro, en vez de un acto de préstamo con prenda o hipoteca. En estos casos la suma prestada, más sus intereses, las comisiones y los gastos del contrato, se colocan como capital, y como plazo para el pago del préstamo, se coloca el término acordado para el ejercer el retracto. El Dr. William C. Headrick, llama a este tipo de venta, venta garantía.
Una modalidad de venta con pacto de retroventa no conocida en nuestro medio, es el lease back, que es un tipo de leasing o arrendamiento financiero. Una venta con pacto de retroventa, en la modalidad de lease back, que consiste en un acto en virtud del cual, el vendedor pacta con el comprador que aquél se reserva el derecho de volver a tomar la cosa vendida en un plazo x, y, que se queda con la cosa en calidad de arrendatario, con la obligación de pagar periódicamente una suma de dinero como alquiler. En esta especie, la venta pactada será un contrato innominado sujeto a las reglas y principios de ese tipo de convenciones.
Los requisitos y efectos son los siguientes: Es necesario la capacidad de las partes para obligarse, un plazo no mayor de cinco años para el retracto; la obligación de inscribir el contrato en el Registro de Títulos conforme con la ley 108-05 de Registro Inmobiliario, si se trata de que la cosa vendida es un inmueble. Si no se cumple con esa formalidad, la cláusula del pacto de retro no será oponible a los terceros. Las consecuencias de no dar publicidad al acto de venta tiene por efecto que si el comprador enajena o hipoteca el inmueble, el vendedor no podrá ejercer su derecho frente al tercero adquriente de buena fe.
Los efectos de la venta con pacto de retroventa son:
• Esta venta es perfecta desde el momento del intercambio de voluntades, y en consecuencia, desde ese momento, la propiedad y los riesgos se transmiten al comprador, por la aplicación del principio del Art.1583 del Código Civil según el cual la venta es perfecta desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio.
• Esta es una venta bajo condición resolutoria por lo que el comprador, durante está vigente el plazo para el retracto, es un simple propietario pendiente condición.
• Al expirar el plazo para retomar la cosa vendida, o si el vendedor renuncia al retracto, la venta se convierte en una venta pura y simple, y el comprador, en propietario firme.
• Cuando se ejerza el retracto, la venta se resuelve retroactivamente: las partes quedan como si nunca hubieran contratado: se considera que el vendedor nunca vendió y que el comprador nunca compró, y que por tanto, nunca fue propietario. La retroactividad tiene como consecuencia que si se han cumplido las normas de publicidad de la ley de Registro Inmobiliario, el vendedor puede anular todos actos de disposición (enajenaciones e hipotecas) consentidos por el comprador, pero debe respetar los actos de administración, como serían los alquileres no fraudulentos.





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